+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Ценообразующих Факторов На Стоимость Земельного Участка Учебник

Севостьянов Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру. Локальные характеристики земельных участков и их учет при ГКОЗ поселений. Последовательность оценки кадастровой стоимости земельного участка с учетом локальных характеристик. Практический пример применения методических рекомендаций по дифференциации удельного показателя кадастровой стоимости земель малого поселения. Основой налогообложения недвижимости является кадастровая оценка последней.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Кадастровая стоимость земельного участка - проблема определения

Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру

Севостьянов Массовая оценка городских земель в составе работ по городскому кадастру. Локальные характеристики земельных участков и их учет при ГКОЗ поселений. Последовательность оценки кадастровой стоимости земельного участка с учетом локальных характеристик. Практический пример применения методических рекомендаций по дифференциации удельного показателя кадастровой стоимости земель малого поселения.

Основой налогообложения недвижимости является кадастровая оценка последней. Кадастр, как известно, является банком данных в семантическом и картографическом отображении, сформированным как система информации о территории, материальных элементах, населении, инфраструктурах и других характеристиках населенного пункта.

Эта система информации позволяет органам местного самоуправления осуществлять принятие управленческих решений, направленных на устойчивое развитие поселений и межселенных территорий. Этот банк данных система информации представляет собой совокупность ряда подсистем, одна из которых - подсистема кадастровой оценки. Данная подсистема должна содержать оценочные модели, стоимостные показатели земель и других материальных элементов населенного пункта, обусловленные физическими, социальными, политическими административными, юридическими и экономическими факторами.

Кроме того, подсистема кадастровой оценки должна позволять модифицировать стоимостные показатели при возникновении изменений в любой из подсистем кадастра или во всей системе. Эта модификация может быть от незначительной корректировки оценочной модели и показателей, до полного обновления оценочной модели через некоторый промежуток времени. Результат кадастровой оценки - кадастровая стоимость недвижимости - основа для налогообложения.

В этом результате заинтересована администрация и она ее проводит. Поэтому кадастровая оценка выполняется в интересах администрации и является по сути административной оценкой, а полученная в результате такой оценки кадастровая стоимость является директивной или нормативной стоимостью. Наиболее явно это проявилось при оценке городских земель в современных российских условиях, когда после принятия в году Закона РФ "О плате за землю" администрация каждого городского поселения обязана была осуществить ценовое зонирование территорий своего поселения для целей налогообложения.

Разработанные схемы зонирования выполняли и продолжают выполнять поставленную задачу - регулирование величин платежей за пользование земельными участками в зависимости от их местоположения в границах населенных пунктов. Примерно с конца года начался второй этап осуществления оценочного зонирования территорий городских поселений.

То есть возникла необходимость корректировок, а в некоторых случаях и обновления, существующих схем ценового зонирования.

Наконец, в связи с Постановлением Правительства РФ к году должна быть завершена кадастровая оценка всех земель РФ. Это можно назвать третьим этапом кадастровых работ по оценке земельных ресурсов. В этой связи представляется уместным остановиться на некоторых вопросах формирования стоимости земли в процессе осуществления кадастровой оценки и привести основные положения Методики государственной кадастровой оценки земель поселений ГКОЗП , в соответствии с которой в настоящее время проводятся работы по массовой оценке земель поселений на всей территории России.

Указанная Методика предлагает, по мере необходимости, выполнять дифференциацию кадастровой стоимости земель малых поселений рекомендуя для этого использовать Методические рекомендации по дифференциации ставок земельного налога на территории малых городов и поселков городского типа.

Данные методические рекомендации определяют относительную ценность земель поселений, используя экспертный градостроительный анализ и анализ рыночных показателей отдельных сегментов городского рынка недвижимости. Данная методические рекомендации активно применялись при ценовом зонировании многих городов РФ. В частности, они использовались автором при выполнении ценового зонирования таких городов как: Казань, Смоленск, Нижнекамск, Елабуга, Королев, Переславль-Залесский, Мирный, Салехард и др.

Смоленска, Земельный комитет г. Владикавказа и др. Методика преподавалась в гг. В связи с эффективным использованием городских земель можно выделить три взаимосвязанных компонента: право собственности на землю, стоимость земли и режим использования земли.

Каждый из этих компонентов земли нуждается в рациональном управлении, поскольку обеспечивает выполнение определенных общественных функций: право собственности - гарантирует надежную защиту прав владения, стоимость - обеспечивает эффективность при взимании налога на землю и прочую недвижимую собственность, режим использования земель - понуждает к эффективному и рациональному использованию земель.

Подобное управление возможно лишь при надлежащей регистрации сведений о земле в соответствующей информационной системе, кадастре - систематизированном своде сведений, состоящим из карт, отражающих местоположение всех земельных участков и их размер, и текстового описания их характерных особенностей, в том числе стоимости.

Недвижимоcть находится под влиянием окружающей среды и сама оказывает влияние на эту среду. Мировая практика оценивания выделила ряд факторов, наиболее существенно влияющих на оценку стоимости имущества.

К ним относятся:. Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта в системе расселения. Расселение, как известно из теории градостроительства, отражает процессы общественного развития, территориальную структуру производства и жизнедеятельности общества в целом и является одной из наиболее важных пространственных форм взаимодействия общества и природы.

Следовательно, местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде. Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы в совокупности с градостроительными принципами определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости.

В теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта: 1 рост, 2 зрелость стабильность , 3 упадок ухудшение , 4 обновление возрождение. Оценщику чрезвычайно важно точно определить: в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы дать прогноз его развития. Зачастую необходимо рассмотреть различные аспекты экономики на национальном и даже международном уровне: развивающуюся структуру экономики с точки зрения промышленности и занятости; сочетание факторов производства, которые увеличат производство товаров и обеспечат дальнейшее развитие сферы обслуживания; увеличение расходов и их влияние, в свою очередь, на развитие производства, проблемы денежного обращения.

В социальной сфере следует рассмотреть потребности отдельных людей и групп населения; изменения социальной структуры населения, его занятости; влияние занятости на образ жизни и вид жилья; проблемы структуры семьи с точки зрения возраста, профессии и образовательного уровня; влияние производственной подвижности населения на центральную часть города и новые окраины; изменение структуры землевладения и влияние этого процесса на рынок земли и жилья; доходы населения и их влияние на транспортные расходы семей с низкими доходами.

То есть, необходимо учитывать три уровня влияния указанных факторов на объект недвижимости: региональный, местный локальный и непосредственного окружения, включая и сам объект недвижимости.

Первый уровень - уровень влияния результатов взаимодействия 4-х основных групп факторов: социальных, экономических, физических и политических. На этом уровне анализу и оценке подлежат факторы, носящие общий характер, не связанные с конкретным объектом недвижимости и не зависящие непосредственно от него, но опосредованно влияющие на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцениваемый объект. Второй уровень - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района.

На этом уровне исследуются такие факторы, как: местоположение объекта, его физические характеристики, условия продаж, временные факторы, условия финансирования. Они непосредственно связаны с оцениваемым объектом. Третий уровень - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и обусловленных его архитектурно-строительными и финансово-эксплуатационными характеристиками.

В отличие от стоимости на цену недвижимости воздействуют иные факторы: необычное финансирование; вынужденная продажа; принудительная покупка; не информированность сторон; неверное представление фактов; продажа под сильным нажимом. Рассмотрим далее социально-экономические отношения между людьми по поводу владения, распоряжения и пользования землей.

Земля земельные ресурсы - часть природы. В человеческом обществе земля - средство производства. Будучи средством труда, земля одновременно является предметом труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства, земля имеет ряд особенностей, самым непосредственным образом влияющих на оценку недвижимости: не является результатом предшествующего труда; пространственно ограничена; незаменима другими средствами производства; обладает постоянством местоположения; не изнашиваема при правильном использовании; территориально разно качественна; наличие специфической полезности каждого конкретного земельного участка; в сельском хозяйстве наиболее эффективно используются все полезные качества земли, в первую очередь - плодородие; практически во всех сферах деятельности человека кроме сельского и лесного хозяйства земля выступает, в основном, в качестве пространственного операционного базиса.

Поэтому земля неразрывно связана с объектами на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями. Как средство производства земля является одним из главных богатств общества, обладание которым определяет имущественное и социальное положение различных слоев и групп населения.

Возникли и существуют многообразные социально-экономические отношения между людьми по поводу владения, распоряжения и пользования землей сдача в аренду или в наем, купля-продажа, распределение, организация использования, охрана и т. Главнейшим элементом земельных отношений является земельная собственность.

Согласно ст. Субъектами права собственности могут быть граждане физические лица , юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. Формы собственности определяют другой важнейший аспект земельных отношений - формы управления земельными ресурсами, то есть системы социальных, экономических, политических, правовых и административных мер в связи с организацией использования земельных ресурсов в интересах общества в целом.

Чтобы рассмотреть эти отношения применительно к городским землям обратимся к градостроительному регламенту. Основным документом его является Градостроительный кодекс РФ. Градостроительным кодексом РФ введен в действие в мае г. При этом под объектами недвижимости понимаются объекты, определенные абзацем первым пункта 1 статьи ГК РФ. Участниками градостроительной деятельности являются государственные органы, органы местного самоуправления, физические и юридические лица.

Сущностью этой деятельности является: обеспечение благоприятных условий проживания населения. Объектами градостроительной деятельности являются любая территория РФ или часть ее, а также объекты недвижимости и их комплексы в границах поселений и на межселенных территориях.

Пространственную и земельно-ресурсную основу городских и сельских поселений составляют территории в пределах установленных границ черты городских и сельских поселений, а также все, что находится над и под поверхностью указанных территорий.

Подземное и воздушное пространства в пределах установленных границ черты городских и сельских поселений находятся в ведении органов местного самоуправления, за некоторыми исключениями.

Данные градостроительные уставы вводят градостроительные регламенты, то есть, совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях и допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Зоны образуются в результате зонирования - деления территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

В пределах каждой зоны устанавливается разрешенное использование земельных участков и иных объектов недвижимости в градостроительстве, то есть использование объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, или ограничения на использование указанных объектов и сервитуты.

Экономические взаимосвязи между собственниками земли и её пользователями характеризуются рентными отношениями. Рента - это доход, не связанный с предпринимательской, производственной деятельностью и регулярно получаемый в форме процента с предоставляемого в ссуду капитала, землевладельцем в форме земельной ренты со сдаваемого в аренду земельного участка. Земельная рента - регулярный доход собственника земли, в котором реализуется собственность на землю.

Таким образом, земля представляет собой некий объект, в отношении которого частные лица или общины имеют права собственности и права пользования, который может быть продан и подлежит налогообложению и который представляет собой основу для экономического производства.

Налоговая политика является решающей для городского хозяйства. В рыночной экономике доходы могут извлекаться благодаря четырем факторам производства: труду, капиталу, управлению предпринимательской деятельности и земле. Факторы и их компенсация из полученного дохода представлены в таблице. Территория города, как правило, фиксирована изменяться может за счет других административных единиц. Труд достаточно мобилен.

Капитал сильно мобилен. Предпринимательство расцветает и угасает вместе с подъемом и исчезновением возможностей. Поэтому в рыночной экономике платежи, которые должны быть сделаны для привлечения и развития последних трех факторов, в основном, не подлежат контролю со стороны города. То есть, развитие города в сфере труда, капитала и предпринимательства достигается, в основном, благодаря превращению города в место привлечения большинства из этих факторов, для чего в качестве рыночных механизмов используются ставки заработной платы, проценты и прибыль.

Отсюда ясен вывод: налоговая политика является решающей для городского хозяйства. Так как налоги на заработную плату, капитал и предпринимательство снижают заинтересованность в их увеличении, город, стремящийся к развитию, должен минимизировать налогообложение зарплаты, процентов с капитала и прибыли и сосредоточить свои налоги на земельных ресурсах, которые не имеют возможности сокращаться.

В этом случае город будет испытывать приток рабочей силы, капитала и предпринимательства, повышая тем самым земельную ренту, взимаемую в пользу общества без сдерживания своего развития. Приток капитала крайне важен для городского развития: когда капитал в достатке - труд и земля более производительны, а следовательно, тем выше заработная плата и рента.

Западные специалисты по налогообложению недвижимости считают, что "городская рента" слагается из трех основных источников:. Как видим, в странах с рыночной экономикой развитие города происходит в значительной мере за счет земельной ренты.

Отсюда вытекает сложнейшая и важнейшая обязанность городских органов управления - максимально эффективно использовать городские земли и создаваемую ими ренту. Кратко изложим марксистскую теорию образования земельной ренты. По Марксу в рыночной экономике земельная рента образуется в двух нормальных формах: абсолютная рента, которая вытекает из частной собственности на землю и отражает показатели органического строения капитала отрасли любая отрасль народного хозяйства использует землю в качестве пространственного операционного базиса, образуя тем самым минимальную отраслевую ренту и дифференциальная рента, являющаяся результатом удорожания земельного участка вследствие его более или менее удачного расположения в системе города и в природной среде.

В первой половине 19 века была сформулирована теория ренты доступности. Анализируя участие размещения и местоположения в формировании стоимости фон Тюнен пришел к выводу, что транспортные затраты напрямую влияют на формирование стоимости.

Cравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Рекомендуем оценочную компанию: Методики Оставить комментарий Читать комментарии. Cравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. В основе данного метода лежат следующие принципы оценки недвижимости:. Сущность сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости состоит в формировании заключения о рыночной стоимости объекта на основании обработки данных о ценах сделок купли-продажи или аренды с объектами, подобными аналогичными объекту оценки по набору ценообразующих факторов объектами сравнения. При этом имеется в виду, что понятие рыночной стоимости по сути своей совпадает с понятием равновесной цены, которая оказывается функцией только количественных характеристик исчерпывающе полной совокупности ценообразующих факторов, определяющих спрос и предложение для объектов сравнения. Элементы и единицы сравнения.

Как отмечается в том же ФСО No 4, «в набор ценообразующих факторов определение состава факторов стоимости земельных участков в составе.

.

.

.

.

.

Последовательность оценки кадастровой стоимости земельного участка с соотношения вклада ценообразующих факторов в удельный показатель.

.

.

.

.

.

Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Рогнеда

    Фигня какая-то, не понимаю ничего в этом

  2. Ростислав

    А прокуратура что ему сказала